JESTEŚMY PEWNI DOBREGO JUTRA

Bródnowscy Spółdzielcy po raz kolejny udowodnili, iż nie bez przyczyny zaliczani są do krajowej czołówki. Dobre zamknięcie pandemicznego roku nie byłoby możliwe bez olbrzymiej determinacji i konsekwencji w zarządzaniu organizacją, które wielkością…przypomina wcale nie małe miasto.

Z Zarządem Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno” w Warszawie rozmawia Łukasz Osypiński.

Za nami 2020, który wywrócił do góry nogami wszelkie założenia, plany i kalkulacje. Jaki był jego wpływ na następujące zarządzania Spółdzielnią:

Koszty funkcjonowania

Koszty działalności operacyjnej w porównaniu do roku poprzedniego wzrosły o ponad 12%. Największy wpływ na wzrost kosztów miała zmiana sposobu naliczania przez m.st. Warszawę opłaty za wywóz śmieci. Od marca 2020 r. opłata ta wynosiła 65 zł od lokalu mieszkalnego. W skali Spółdzielni wzrost miesięcznych opłat z tego tytułu wyniósł ponad 300%. Tak radykalny wzrost opłaty powszechnie nazywanej „podatkiem śmieciowym” spowodował, że podatki i opłaty wykazane w rachunku zysków i strat w porównaniu do roku poprzedniego wzrosły o ponad 7 mln zł. Drugą pozycją, która mocno wzrosła to usługi obce. W porównaniu do 2019 r wzrost o ponad 16%. Dwie główne przyczyny to wzrost płacy minimalnej oraz oferta usługodawców. Pandemia spowodowała zawieszenie działalności części firm a pozostałe zostały zmuszone do podnoszenia cen na swoje usługi. Najniższy z kolei wzrost dotyczył kosztów wynagrodzeń, które w skali Spółdzielni wzrosły o 2,82% w porównaniu do roku ubiegłego. W związku z pandemią Spółdzielnia musiała również ponieść nieplanowane, dodatkowe koszty dostosowania miejsc pracy do panujących warunków, dezynfekcje klatek schodowych czy placów zabaw.

Eksploatacja, remonty, modernizacje, inwestycje.

Wprowadzony w marcu ubiegłego roku stan epidemii związany z COVID-19 spowodował spowolnienie i opóźnienie realizacji planowanych robót remontowych. Niektóre z zaplanowanych prac należało przesunąć do realizacji w roku 2021. Koniecznością stało się również dostosowanie istniejących procedur do nowej sytuacji zagrożenia, analiza i wprowadzanie wytycznych przeciwepidemicznych, jakie wskazywane zostały przez organy państwowe w celu przeciwdziałania COVID-19. Priorytetowym stało się podjęcie wszelkich kroków związanych z bezpieczeństwem zarówno mieszkańców i pracowników Spółdzielni, jak również pracowników firm współpracujących i wykonujących u nas usługi oraz prace zlecone. Zwrócić należy szczególną uwagę na fakt, że spółdzielnie nie uzyskały pomocy z żadnej z rządowych tarcz. Nie przewidziano nawet częściowych zwrotów funduszy za dezynfekcję części wspólnych budynków ani rekompensat za straty spowodowane lockdown-em w wyniku zamykania lokali użytkowych przez najemców, którzy zawieszali świadczenie usług. To wszystko miało znaczący wpływ na eksploatację i realizację planów remontowych w 2020 roku, ale też wpłynie na plany w 2021 roku. Zatrzymanie handlu i usług oraz spowolnienie gospodarki nadal ma znaczący wpływ na planowanie i realizację remontów. Podwyżki opłat niezależnych od Spółdzielni tj., wzrost opłat za centralne ogrzewanie, dwukrotnie zmieniony sposób naliczania opłat za wywóz nieczystości nadal budzą negatywne emocje wśród mieszkańców. Czeka nas jeszcze podwyżka opłat za energię elektryczną. Nie zapominajmy, że z początkiem roku 2020 wzrosła również płaca minimalna, co w wielu przypadkach pociągnęło za sobą wzrost wynagrodzeń pracowników firm wykonujących prace konserwacyjne, porządkowe, ochroniarskie czy dozorowe. Podwyżki dało się również zauważyć w wycenach prac remontowych oferentów uczestniczących w organizowanych przetargach na roboty i dostawy. Odczuwamy wzrost cen usług i materiałów w hurtowniach. Do tego nadal mamy stan epidemii, z czym związana jest konieczność ponoszenia dodatkowych nakładów finansowych na zabezpieczenia pandemiczne. Na szczęście okres pandemii nie zakłócił realizacji naszej inwestycji ”Bródno Centrum”.

Dochody z działalności gospodarczej Spółdzielni.

Przychody z działalności gospodarczej SM „Bródno” spadły w porównaniu do roku ubiegłego o blisko 1 mln zł, ale przy jednoczesnym ograniczeniu kosztów podatkowych wynik z działalności gospodarczej utrzymał się na poziomie zbliżonym do roku ubiegłego.

Zaległości czynszowe.

Pomimo pandemii wskaźnik zadłużenia liczony do obciążeń jest taki sam jak w roku ubiegłym i wynosi 7,6%. Dla lokali mieszkalnych nieznacznie spadł o 0,3%, natomiast dla lokali użytkowych wzrósł o 1,6%. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Bródno” cały czas pracuje nad poprawą ściągania należności, ale prawo, które bardziej chroni dłużnika niż wierzyciela uniemożliwia bardziej efektywne działania. Wstrzymane obecnie eksmisje, mimo prawomocnych wyroków i przydzielonych lokali socjalnych, wpływają na wskaźniki zadłużenia.

Obniżone wpływy, zwiększone koszty działania z uwagi na pandemię… jaki to będzie miało globalny wpływ na finanse SM „Bródno”?

Sytuacja finansowa Spółdzielni jest dobra i nie spodziewamy się zawirowań w finansach Spółdzielni. Nie posiadamy kredytów, zobowiązania regulujemy na bieżąco, należności przeterminowane zabezpieczone są nieruchomościami dłużników. Spółdzielnia racjonalnie gospodaruje zasobami i kontroluje koszty.

Czy członkowie/lokatorzy zamieszkujący w Waszych zasobach mogą spać spokojnie?

Na sen niestety specjalnego wpływu nie mamy. Trochę szkoda, bo każdemu życzymy jak najlepiej, ale z pewnością członkowie naszej Spółdzielni mogą liczyć na otwartość i współdziałanie. Nie widać żadnych zagrożeń finansowych i prawnych dla funkcjonowania Spółdzielni, chyba że nowa ustawa coś zmieni i spowoduje, że zaczniemy się „bawić” w spółdzielczość zamiast prowadzić organizację gospodarczą. To niestety nie zależy od spółdzielców, a rewolucje się nie sprawdzają na dłuższą metę. Ktoś musi stąpać twardo po ziemi, bo chodzi o pieniądze i majątki dużej grupy ludzi. Tak więc podsumowując, staranne i rzetelne prowadzenie spraw spółdzielni, projektowanie procesów modernizacyjnych zasobów, współpraca i stabilność władz samorządowych, stałe podnoszenie poziomu wiedzy i świadomości członków powinny zapewnić sprawne funkcjonowanie Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno”.

Wiem, iż niebawem mocno, jeszcze mocniej otworzycie się Państwo na komunikację elektroniczną z lokatorami. Na czym mają te zmiany polegać? Jakie sprawy będzie można załatwić nie wychodząc z domu?

W odpowiedzi nie sposób pominąć skutki sytuacji w jakiej wszyscy się znaleźliśmy. Jako społeczeństwo byliśmy nieprzygotowani do tego, czego doświadczamy w związku z rozwojem pandemii COVID-19. Pandemia postawiła wyzwania związane z zapewnieniem bezpieczeństwa naszym mieszkańcom, musieliśmy się zmierzyć ze zmianą stylu pracy. Polegało to w głównej mierze na zmianie kontaktu bezpośredniego z mieszkańcami na kontakt zdalny, w głównej mierze za pośrednictwem poczty elektronicznej. Mamy świadomość, że w miarę rozwoju technologii wymagania będą stale rosnąć szczególnie w zakresie obsługi i dostępu do informacji i dlatego już w zeszłym roku przeprowadziliśmy audyt polegający na ocenie bieżącej strony internetowej oraz dokonaliśmy analizy funkcjonalności systemu Unisoft, na bazie którego mieszkańcy mają dostęp do Elektronicznego Biura Obsługi Klienta. Po dokonaniu analizy, Zarząd Spółdzielni zlecił zaprojektowanie i wdrożenie nowej strony internetowej Spółdzielni. Nowa strona charakteryzować się będzie dużo lepszą funkcjonalnością, intuicyjną nawigacją, mobilnością, zawierać będzie kluczowe informacje o Spółdzielni. Nowością, w stosunku do obecnej strony www, będzie FAQ – Frequently Asked Questions (czyli najczęściej zadawane pytania), mamy nadzieję, że wprowadzenie tej nowości spodoba się naszym Mieszkańcom i ułatwi im załatwienie wielu spraw w Spółdzielni. Jest to o tyle istotnie, bo jak wskazują badania, to właśnie odwiedzanie sekcji FAQ oraz połączenia telefoniczne są najczęściej używanymi kanałami do komunikacji z firmami i chcemy to również wykorzystać.

Poza planowaną zmianą strony internetowej Spółdzielni, rozszerzony został zakres funkcjonalności elektronicznego Biura Obsługi Klienta poprzez dodanie aplikacji moblinej. Aplikacja umożliwia naszym mieszkańcom m.in.:

• zgłaszanie spraw z opisem problemu, dodaniem załącznika (np. zdjęcia), wskazaniem lokalizacji na mapie, proponowanym terminem rozwiązania sprawy,
• otrzymywanie automatycznych powiadomień o postępach w realizacji sprawy,
• dostęp do informacji o szczegółach faktur i płatności,
• zweryfikowanie zużycia mediów ,
• odbiór wiadomości i komunikatów, wysyłanych przez administrację mieszkańcom.

Kolejną nowinką będzie wprowadzenie edytowalnych druków i możliwości płatności za rachunki on line za pośrednictwem Blue Media. Z momentem wprowadzenia tej usługi nasi mieszkańcy będą mogli bez dodatkowych obciążeń dokonywać płatności za pośrednictwem kart płatniczych, szybkiego przelewu bankowego oraz BLIKu. Mamy nadzieję, że szczególnie spodoba się to młodszym mieszkańcom naszych zasobów, którzy na co dzień korzystają z tego typu rozwiązań.

Czy pandemia w jakikolwiek sposób zrewidowała plany inwestycyjne SM „Bródno”?

Spółdzielnia realizuje inwestycję przy ulicy Kondratowicza 27 – „Bródno Centrum”. Powstaje budynek wielorodzinny z lokalami usługowymi w parterze i garażem podziemnym. Niebawem Generalny Wykonawca zakończy kolejny etap tzw. stan surowy zamknięty. Szczęśliwie stan pandemii znacząco nie zakłócił realizacji naszej inwestycji. Za to zima przypomniała o sobie i ze względu na niskie temperatury wstrzymano na ten czas roboty mokre. Zakończenie inwestycji planowane jest niezmiennie w IV kwartale 2021 roku. Obecnie nic nie wskazuje, aby termin został przesunięty.

Myślimy o dalszych inwestycjach opartych na możliwościach naszych mieszkańców. Zbieramy ankiety chętnych i rozważamy stworzenie wieloletniego programu inwestycyjnego, który przedstawimy Radzie Nadzorczej do opinii, a następnie Walnemu Zebraniu Członków do zatwierdzenia. Nie możemy ustawać w modernizowaniu zasobów należących do właścicieli Spółdzielni – Naszych Członków.

Jakie są najważniejsze założenia na rok 2021. Nad czym planujecie się skupić najmocniej?

Temat rozległy jak ujście Amazonki. Obecnie rozpoczęliśmy „batalię” o prawne uregulowanie gruntów znajdujących się we władaniu Spółdzielni, aby jak najszybciej przekazać je oczekującym na uwłaszczenie członkom Spółdzielni. Jawna niesprawiedliwość i nierówność praw wynikająca z przepisów dotyczących gruntów determinuje nasze działania. Nasi członkowie powinni mieć równe prawa własności do swoich mieszkań i gruntu pod budynkami. Spółdzielnia, działając w imieniu swoich członków i jako podmiot władający gruntami na dzień 5 grudnia 1990 roku, jest uprawniona do uzyskania prawa wieczystego użytkowania albo własności gruntów zabudowanych budynkami wybudowanymi ze środków własnych. W następstwie uregulowania praw do gruntu moglibyśmy rozpocząć procedurę ustanawiania odrębnej własności lokalu i części gruntu na każdego zainteresowanego członka naszej Spółdzielni. To chyba najważniejsze zadanie zarządu, ale jest wiele równie ważnych, bo związanych z kosztami funkcjonowania. Stale rosnące opłaty niezależne od Spółdzielni zmuszają nas do optymalizacji kosztów wewnętrznych. Poszukiwania lepszych i bardziej oszczędnych rozwiązań technicznych, modernizacja instalacji i bieżąca modyfikacja wewnętrznych aktów normatywnych to stałe zadania władz Spółdzielni, które prowadzić mają do wygenerowania przyszłych oszczędności i sprawiedliwego podziału kosztów utrzymania zasobów. Aby to realizować sprawnie i w poczuciu troski istotna jest współpraca z członkami Spółdzielni. Często mając wiedzę i niestandardowe pomysły potrafią oni znaleźć lepsze rozwiązanie od dotychczas stosowanego. Obecnie w naszej Spółdzielni kończymy prace koncepcyjne nad zmianą sposobu rozliczeń ciepła w instalacji centralnego ogrzewania. To z inicjatywy dwóch działaczy Rady Osiedla, którzy wykonali ogrom pracy analityczno-koncepcyjnej, powstanie ciekawy i potrzebny projekt oraz nowy regulamin rozliczeń.

Czekamy również na wytyczne p.poż. dla budynków wysokich w zakresie zastosowań fotowoltaiki. Zamierzamy stworzyć duży program pozyskiwania „zielonej” energii dla potrzeb Spółdzielni z poważnymi partnerami i w oparciu o najnowsze technologie.

Tak chyba należałoby określić najważniejsze wyzwania na najbliższe lata dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno”. Oby zostały zrealizowane.

(fot. 1 – SM Bródno)

(fot. 2 – SM Bródno)

(fot. 3 – SM Bródno)