TRUDNE CZASY KSZTAŁTUJĄ MOCNE CHARAKTERY

Niewątpliwie żyjemy w zmiennych i niepewnych czasach. Dlatego jeszcze ważniejsze jest to, aby tym, co daje nam bezpieczeństwo, spokój i rodzinne ciepło, czyli naszym mieszkaniem, zarządzali profesjonaliści…np. jedna z najlepiej ocenianych spółdzielni mieszkaniowych w naszym kraju – Spółdzielnia Mieszkaniowa „Bródno” w Warszawie.

Z Prezesem Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno” w Warszawie, Sławomirem Antonikiem rozmawia Łukasz Osypiński

Panie Prezesie rok 2021 był rokiem „odbicia” po załamaniu jakie spowodował początek pandemii. Jaki on był z punktu widzenia Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno”?

Trudno mówić o „odbiciu”, raczej o utrzymaniu trendu na pandemicznym poziomie. Kolejne fale pandemii, różne podejścia do ochrony przed nią raczej nie służyły odbudowaniu wspólnoty spółdzielczej. Dodatkowo wzrost kosztów funkcjonalnych wymusił konieczność zmian organizacyjnych, a takie „trudne czasy” nie służą raczej zmianom, nawet tym koniecznym.

Początek pandemii spowodował wzrost zadłużenia zarówno lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych. Jeżeli przyjmiemy wskaźnik zadłużenia z tytułu opłat za używanie lokali jako miernik wychodzenia z kryzysu to przedsiębiorcy radzą sobie zdecydowanie lepiej niż mieszkańcy. Wskaźnik zadłużenia lokali użytkowych spadł z 7,4% w 2020 r do 4,7% na koniec 2021 r. Gorzej jest z użytkownikami lokali mieszkalnych. Tutaj wskaźnik zadłużenia utrzymuje się na podobnym poziomie 7,6% w 2020 r do 7,7% w 2021 r., wartościowo jednak wzrósł on o niecały milion zł. Główną przyczyną tego stanu są restrykcyjne przepisy „covidowe”, które niestety blokują działania windykacyjne Spółdzielni, szczególnie w zakresie już orzeczonych eksmisji do lokali socjalnych.

Od pewnego czasu palącym problemem niemal w całym kraju jest gospodarka odpadami i duże podwyżki z nią związane. Jak to wygląda z punktu widzenia Państwa Spółdzielni?

Nas dotyczy sytuacja na najbardziej skomplikowanym rynku lokalnym jaki jest m. st. Warszawa z niedostateczną infrastrukturą, niezbędną do rozwiązania problemu. Ponadto nie wiemy dlaczego, nie uwzględnia się opinii tych, którzy, jak spółdzielnie mieszkaniowe, realizują część zadań z zakresu gospodarki odpadami. Obowiązywały już cztery systemy w tym zakresie i za każdym razem wskazywaliśmy rozwiązania usprawniające. Żadna z uwag środowiska spółdzielczego nie została wzięta pod uwagę. Doświadczyliśmy jedynie pomówienia o działania polityczne i wzrostu niechęci, a przecież jesteśmy najbardziej doświadczonymi gospodarzami zasobów mieszkaniowych.

Opłaty za wywóz odpadów komunalnych stają się coraz większą pozycją w czynszu naszych Członków. O ile w 2019 r. Spółdzielnia, czy raczej jej Członkowie zapłacili łącznie 5,03 mln. zł, to w 2020 r. było to już 15,64 mln.zł, wzrost o ponad 311%, a w 2021 r opłaty za wywóz odpadów komunalnych wyniosły aż 21,1 mln.zł. Jest to ponad czterokrotny wzrost w porównaniu do roku 2019.

Zbliża się zakończenie Państwa ostatniej inwestycji „Bródno Centrum”, czy pandemia wpłynęła na realizację? Jak Pan ją oceni i czy macie w planach kontynuację działań na tym polu?

Spółdzielnia realizuje inwestycję przy ulicy Kondratowicza 27 – „BRÓDNO CENTRUM”. Powstaje budynek wielorodzinny z lokalami usługowymi w parterze i garażem podziemnym. Rozpoczęła się już procedura poprzedzająca uzyskanie decyzji pozwolenia na użytkowanie, dokonane zostało zgłoszenie do Państwowej Straży Pożarnej oraz do Państwowej Powiatowej Inspekcji Sanitarnej. Oczekujemy na wyznaczenie terminów kontroli. Zakończenie inwestycji planowane było w IV kwartale 2021 roku. Niestety termin został przesunięty o dwa miesiące. Wpływ na taką decyzję miały wcześniejsze okresowe wstrzymania robót na budowie w okresie zimowym ze względu na warunki atmosferyczne oraz przede wszystkim stan epidemii. Utrzymująca się pandemia Covid-19 spowodowała opóźnienia w terminowości dostaw materiałów na budowę i czasowe trudności zapewniania obsady osobowej pracowników, tych opóźnień nie dało się nadrobić. Zakończenie procedury i uzyskanie decyzji pozwolenia na użytkowanie warunkuje odbiór końcowy inwestycji od Generalnego Wykonawcy. Jednocześnie przygotowywane jest rozliczenie końcowe, które pozwoli przedstawić Radzie Nadzorczej, koszty końcowe budowy i ustalić ostateczne wkłady budowlane w inwestycji „BRÓDNO CENTRUM”. Ostatnim krokiem będzie przekazanie lokali mieszkalnych i użytkowych uczestnikom inwestycji, czyli zasiedlenie.

W odniesieniu do części pytania o plany i kontynuację działań – oczywiście myślimy o dalszych inwestycjach. Wpływają do nas wnioski i ankiety świadczące o zainteresowaniu udziałem w inwestycjach. Słyszymy też często w rozmowach, że Nasi Członkowie, potrzebują mieszkań dla dorastających dzieci, a przecież zadaniem Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Członków Spółdzielni i ich rodzin. Dokonana została analiza możliwości i przygotowany został wieloletni program inwestycyjny. Rada Nadzorcza zaopiniowała go pozytywnie. Zostanie on oczywiście przedstawiony Walnemu Zebraniu do zatwierdzenia. Jeżeli Walne Zgromadzenie przyjmie program, konieczne jeszcze będzie zbadanie opłacalności inwestycji na każdej ze wskazanych nieruchomości. Analiza opłacalności dla koncepcji szczegółowych potwierdzi lub nie zasadność realizacji i pozwoli podjąć ostateczną decyzję w sprawie każdej z planowanych lokalizacji. Oczywistym jest, że nowe inwestycje realizowane będą, jak poprzednie, wyłącznie z wpłat pokrywających koszty budowy, wnoszonych przez uczestników inwestycji. Zaliczona do kosztów inwestycji w każdym z przypadków, wartości rynkowa działek inwestycyjnych pozwoli nabyć do majątku Spółdzielni części powierzchni usługowej w każdorazowo realizowanej inwestycji w celu generowania dodatkowych przychodów lub oszczędności dla członków Spółdzielni. Z pewnością proces inwestycyjny prowadzony będzie siłami własnymi Spółdzielni, w kolejności uzgodnionej z Radą Nadzorczą, tak by zapewnić stały nadzór nad jego realizacją. Decyzja w tej sprawie należy oczywiście wyłącznie do właścicieli Spółdzielni – Naszych Członków.

Jak wygląda realizacja celów modernizacyjno-remontowych za rok 2021, pytam również w kontekście niebotycznie szybujących cen materiałów budowlanych.

Utrzymujący się od marca 2020 roku stan epidemii związany z COVID-19 spowodował, tak jak w 2020, tak i w 2021 roku spowolnienie i opóźnienie realizacji planowanych robót remontowych. Plan konserwacji wykonany jest na poziomie 94%. Wykonanie za rok 2021 planu remontowego niestety nie przekroczyło 85%.

Uwzględniając jednak obecną sytuację związaną z konfliktem zbrojnym w Ukrainie, ze znacznymi podwyżkami materiałów, zauważalnym brakiem pracowników budowlanych, oraz pamiętając, że wzrosła płaca minimalna, widzimy, że dopiero plany z tego roku – z roku 2022 – mogą być trudne w realizacji. Wszystko to o czym wspomniałem odbija się w wycenach prac konserwacyjnych i remontowych oferentów uczestniczących w organizowanych przetargach na roboty i dostawy. Zaczynamy coraz częściej mieć do czynienia z sytuacją, uzyskiwania ofert dużo powyżej naszych kalkulacji ujętych w planach finansowych i uwzględnionych przewidywań.

Czy pandemia mocno ograniczyła Państwa działalność społeczno-wychowawczą? Wiem, iż od lat była to bardzo ważna dla Państwa część działalności Spółdzielni.

Tak, to bardzo ważna część działalności, ale niestety mocno niedoceniana. Zupełnie nie wiem dlaczego niektórzy doszukują się w niej komercji lub innych nieistotnych aspektów. Bez tej działalności spółdzielnie mieszkaniowe stałyby się wyłącznie bezdusznymi podmiotami gospodarczymi, a nie to jest istotą spółdzielczości. Budowanie trwałych więzi mieszkańców, wzajemnego zaufania, pomocniczości i wspólnego rozwiązywania problemów nie da się realizować bez tej sfery naszego życia. Może nie czuje tego tak mocno młodsze pokolenie, ale w życiu człowieka przychodzi taki moment, że oczekuje wsparcia innych, współdziałania i po prostu przynależności do wybranej grupy. To jest główne zadanie działalności społecznej i kulturalnej w spółdzielniach mieszkaniowych. Zakres tematyczny jest rzeczą wtórną i powinni go określać sami zainteresowani. Trzeba tylko „coś” zaproponować i wybrany kierunek zrealizować. W tym „coś” tkwi cała tajemnica i to „coś” jest trudno jednoznacznie dookreślić.

Prawdą jest, że na skutek pandemii zmuszeni byliśmy znacznie ograniczyć dostęp do naszych klubów i ich działalność uległa zminimalizowaniu. Od początku roku 2022 staramy się nie tylko odbudować poprzednią ofertę, ale znacznie ją uatrakcyjnić i poszerzyć, a pomoc potrzebującym rozbudować o nowe elementy.

Standardowo na końcu chciałbym zapytać o najważniejsze plany na rok 2022. Na czym pragniecie się Państwo skupić najmocniej?

Obecnie priorytetem jest zakończenie i rozliczenie inwestycji „BRÓDNO CENTRUM” oraz zasiedlenie nieruchomości. Uczestnicy inwestycji niecierpliwie czekają.

Kolejno, bieżąca analiza i optymalizacja kosztów, w związku z rosnącymi opłatami szczególnie niezależnymi od Spółdzielni, ale w obszarze usług konserwacji i obsługi budynków też niespodzianek nie brakuje. Dynamicznie rosnące ceny usług i materiałów powodują skutki finansowe dla Naszych Członków. Pojawiają się dodatkowe przepisy zwiększające koszty, jak chociażby konieczność comiesięcznych odczytów zużycia wody lub ciepła. W przygotowaniu jest zmiana ustawy m.in. o spółdzielniach mieszkaniowych, która nałoży na członków wszystkich spółdzielni mieszkaniowych dodatkowe wydatki. Te wszystkie okoliczności nie nastrajają optymistycznie, a wymagają dużego nakładu pracy w sferze przygotowawczej. Musimy więc wraz z Radą Nadzorczą przemyśleć dotychczasową organizację wszystkich obszarów działalności i wprowadzać nowe, tańsze rozwiązania, bez uszczerbku dla Naszych Mieszkańców.

Sprawą wciąż rozpalającą emocje Członków, Rady Nadzorczej i Zarządu jest regulacja gruntów znajdujących się we władaniu Spółdzielni. Trzeba podkreślić, że jedynie Spółdzielnia, jako władająca w imieniu swoich członków (na dzień 5 grudnia 1990 roku), jest uprawniona do uzyskania prawa wieczystego użytkowania albo własności gruntów zabudowanych budynkami wybudowanymi ze środków własnych. Dopiero po potwierdzeniu uzyskania przez Nią tych praw możliwe stanie się uwłaszczenie poszczególnych Członków. Końca ciągnących się postępowań w zakresie regulacji stanów prawnych nieruchomości wciąż nie widać. Ani ustawodawca, ani samorząd terytorialny w Warszawie nie kwapią się z podejmowaniem decyzji korzystnych dla Członków spółdzielni mieszkaniowych. Podjęliśmy więc decyzję o wszczęciu postępowań prawnych prowadzących do rozstrzygnięcia słuszności roszczeń Naszych Członków.

(fot. 1 – Sławomir Antonik – Prezes Zarządu SM Bródno)

(fot. 2 – Najmłodsi beneficjenci działalności społeczno-wychowawczej)