DOBRA SPÓŁDZIELNIA NA CIĘŻKIE CZASY

Zarządzanie spółdzielnią mieszkaniową wielkości…małego miasta w dobie pandemii, wojny za wschodnią granicą, szalejącej inflacji to wielka sztuka. Jednak Spółdzielnia Mieszkaniowa „Bródno” w Warszawie, Laureat programu Dobra Spółdzielnia 2023 pokazuje, że nawet w bardzo dynamicznie zmieniającym się otoczeniu doświadczenie, rozsądne planowanie i zgodna współpraca Zarządu i Rady Nadzorczej pozwala zapewnić realizację zakładanych celów.

Z Prezesem Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno” w Warszawie, Sławomirem Antonikiem rozmawia Łukasz Osypiński

Panie Prezesie na wstępie chciałem zapytać jaki był miniony rok … i początek obecnego z perspektywy SM „Bródno”?

Niezwykle trudny, szczególnie druga połowa i początek 2023. Olbrzymim problemem są rosnące koszty konserwacji i eksploatacji budynków, dla Naszych Członków, mieszkańców, najemców, ale i dla Spółdzielni. Kolejno: covid, wojna, uchodźcy, kryzys surowcowy, zerwanie ciągów dostaw, szalejąca inflacja, wzrost płacy minimalnej spowodowały wzrosty cen materiałów i usług obcych. Wszystko to odbija się w wycenach prac konserwacyjnych i remontowych. Nikt nie przewidział jednak jak powyższe może wywołać drastyczny poziom podwyżek opłat niezależnych od spółdzielni tj., wzrost opłat za energię elektryczną oraz za ciepło, szczególnie ciepła. SM „Bródno” ma w swoich zasobach ponad 22.900 lokali mieszkalnych w 207 budynkach. Zaczęło się od wypowiedzenia porozumienia jakie mieliśmy na dostawę energii elektrycznej i zawarciem nowej umowy z E.on-em. Podwyżka cen energii elektrycznej dla części wspólnych prawie dwukrotna, to wzrost kosztów o kwotę ok. 1,5 mln zł. Podwyżka cen za ciepło ze strony dostawcy Veolii Energia Warszawa o ok. 40%, spowodowała wzrost kosztów o kwotę ponad 16 mln zł (przy uwzględnieniu tarczy ochronnej). Za każdym razem trzeba przypominać, tak by to utrwalić, że koszty ciepła – centralnego ogrzewania i podgrzania wody – wynikają z faktur wystawianych przez dostawcę mediów, są rozliczne w całości z mieszkańcami danej nieruchomości. Są to koszty niezależne od Spółdzielni. Tak drastycznie wielkie podwyżki, z perspektywą jeszcze większych (wprowadzone mechanizmy ochronne przez Rząd są czasowe), mogą zachwiać w przyszłości stabilnością finansową spółdzielni.

Jak przekłada się to u Państwa na zaległości czynszowe oraz na realizację planowanych remontów czy modernizacji?

Wskaźnik zadłużenia lokali użytkowych wzrósł z 4,7 % w 2021 do 6,3 % na koniec 2022 roku. Jeszcze gorzej jest z użytkownikami lokali mieszkalnych. Tutaj wskaźnik wzrósł z 7,7 % w 2021 do 8,0 % w 2022 roku.

Wszystkie te czynniki, o których wspominaliśmy wcześniej spowodowały, tak jak w poprzednich dwóch latach – tak i w 2022 roku – spowolnienie realizacji planowanych robót remontowych, a w części nawet konieczność ich opóźnienia. Plan remontowy, bez wdawania się w charakterystykę rzeczową podstawowych zadań remontowych, wykonany jest na poziomie 86%. Planowane koszty konserwacji za rok 2022 niewiele, ale niestety zostały przekroczone.

Chciałbym raz na zawsze rozprawić się z pewnym mitem … proszę o przybliżenie czytelnikom kwestii płatności za media czy Spółdzielnia jest tu beneficjentem czy raczej pośrednikiem … jakie są wady tego pośrednictwa.

Dziękuję za to pytanie. To bardzo ważny problem. Nie wiem czemu to służy, ale próbuje się uwikłać spółdzielnie w jakiś mechanizm kłamstwa. Sugeruje się Członkom spółdzielni, że administrujące zasobami mieszkaniowymi spółdzielnie obciążają mieszkańców jakimiś, bliżej nieokreślonymi dodatkowymi kwotami. Wszystkich tych odsyłam do przepisów i prawa energetycznego, jak i prawa spółdzielczego. Namawiam wszystkich do weryfikacji faktur dotyczących poszczególnych węzłów cieplnych i nieruchomości. W dokumentach jest prawda i fakty świadczą na rzecz Spółdzielni. Zupełnie nie rozumiem, jaki cel ma narracja powodująca niepewność mieszkańców i obniżająca zaufanie do organów spółdzielni. Chyba, że chodzi o kolejny krok na drodze do likwidacji tego typu działalności w naszym kraju.

Widzę, że mocno włączyli się Państwo w edukację związaną z cyberbezpieczeństwem mieszkańców SM Bródno.

To ważki obecnie problem. Dane posiadane w zasobach archiwalnych Spółdzielni są udostępniane, chociażby członkom organów statutowych. To są osoby wybrane przez Członków Spółdzielni, które nie zawsze miały do czynienia z RODO. Szkolimy ich z tego zakresu nie zapominając, o informowaniu ich o konsekwencjach dalszej dystrybucji tych danych przy użyciu środków informacji elektronicznej. Trwający konflikt za naszą wschodnią granicą może wywoływać ataki hackerskie na każdą infrastrukturę informatyczną. Nasi mieszkańcy i działacze muszą być tego świadomi i zapobiegać ewentualnym zdarzeniom.

Jak w tym momencie wyglądają plany inwestycyjne SM Bródno?

Spółdzielnia zakończyła realizację inwestycji przy ulicy Kondratowicza 27 – „BRÓDNO CENTRUM”. Powstał budynek wielorodzinny z lokalami usługowymi w parterze i garażem podziemnym. Pomimo trudności inwestycję udało się ukończyć w terminie. W kwietniu 2022 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie, w maju 2022 roku rozpoczęto przekazywanie lokali w inwestycji, czyli zasiedlenie. Uchwałą z końca czerwca 2022 roku Rada Nadzorcza Spółdzielni zatwierdziła koszt końcowy budowy i ustaliła ostatecznie wkłady budowlane właścicieli lokali w inwestycji „BRÓDNO CENTRUM”.

W rozmowach z naszymi Członkami słyszymy, że potrzebują mieszkań, dla siebie, dla swoich dzieci czy też wnuków. Zadaniem Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Członków Spółdzielni i ich rodzin. Oczywiście myślimy o dalszych inwestycjach. Dokonaliśmy analizy możliwości i przygotowaliśmy koncepcję wieloletniego programu inwestycyjnego. Rada Nadzorcza zaopiniowała go pozytywnie, zostanie on przedstawiony najbliższemu Walnemu Zebraniu Członków do zatwierdzenia. Jeżeli Walne podejmie uchwałę, konieczne jeszcze będzie zbadanie opłacalności inwestycji. Analizy te potwierdzą zasadność i warunki realizacji w każdej z planowanych lokalizacji. Inwestycje realizowane będą, jak poprzednie, wyłącznie z wpłat pokrywających wszystkie koszty budowy, wnoszonych przez uczestników. Zaliczona każdorazowo do kosztów inwestycji, wartości rynkowa działek inwestycyjnych, pozwoli nabyć do majątku Spółdzielni części powierzchni usługowej. W przyszłości, najem tych powierzchni, pozwoli wygenerować dodatkowe przychody dla Członków Spółdzielni. Decyzja w tej sprawie należy oczywiście wyłącznie do naszych Członków.

Standardowo na końcu chciałbym zapytać o najważniejsze plany na rok 2023.

Na czym pragniecie się Państwo skupić najmocniej.

Nieustająco, bieżąca analiza i optymalizacja kosztów, w związku z drastycznie rosnącymi opłatami szczególnie niezależnymi od Spółdzielni, ale także w obszarze usług konserwacji i obsługi budynków. Sprawą niezwykle ważną jest regulacja gruntów znajdujących się we władaniu Spółdzielni. To jedynie Spółdzielnia, jako władająca w imieniu swoich Członków (na dzień 5 grudnia 1990 roku), jest uprawniona do uzyskania prawa wieczystego użytkowania albo własności gruntów zabudowanych budynkami wybudowanymi ze środków własnych. Dopiero po potwierdzeniu uzyskania tych praw możliwe stanie się uwłaszczenie naszych Członków. W związku z brakiem zakończenia jakichkolwiek postępowań w zakresie regulacji stanów prawnych, Zarząd przy akceptacji Rady Nadzorczej, podjął decyzję o wszczęciu postępowań prawnych prowadzących do rozstrzygnięcia słuszności roszczeń Członków Spółdzielni. Spółdzielnia złożyła pozew przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie na rzecz Spółdzielni użytkowania wieczystego części gruntów, bez konieczności uiszczania pierwszej opłaty, oraz o nieodpłatne przeniesienie własności budynków znajdujących się na tych gruntach. Do tego realizacja programu inwestycyjnego, jeśli tak zdecydują Członkowie. To są na dzisiaj najważniejsze wyzwania dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno”.

(fot. 1 – Sławomir Antonik, Prezes Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno” w Warszawie)

(fot. 2 – SM Bródno)

(fot. 3 – SM Bródno)